Camionul campaniei pentru exproprierea marilor proprietari, la un marș din Berlin. Foto: Shushugah, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Berlin vrea să preia 160.000 de apartamente. De ce nu va rezolva criza locuințelor

La Berlin, opt oameni din zece stau cu chirie. Pentru mulți dintre ei, plata de la începutul lunii a ajuns cea mai mare grijă din casă.

O familie cu doi copii caută luni întregi un apartament. Merge la vizionări unde stau la coadă zeci de oameni, cu dosarul în mână, și pleacă de cele mai multe ori fără nimic. Supărarea acestor oameni este reală și de înțeles. Nimeni nu trăiește liniștit când nu știe dacă, la anul, își mai permite casa în care doarme.

Planul stângii berlineze

Pe această supărare și-a construit stânga berlineză un plan.

Pe 17 octombrie, social-democrații, verzii și extrema stângă s-au înțeles ca viitoarea coaliție care va conduce orașul să treacă în proprietatea statului în jur de 160.000 de apartamente.

Locuințele acestea aparțin câtorva firme mari care cumpără blocuri și le dau cu chirie. Fiecare firmă ar urma să păstreze cel mult 10.000 de apartamente, iar restul ar fi preluate de oraș.

Pentru toate, statul promite despăgubiri de cel mult 16 miliarde de euro — adică în jur de 100.000 de euro pe apartament. În Berlin, un apartament obișnuit se vinde de câteva ori mai scump.

Legea nu există încă. Proiectul ar urma să fie scris până la jumătatea lui 2028, iar mutarea apartamentelor la stat n-ar putea începe mai devreme de 2029.

Dar ideea nu este o glumă. În 2021, aproape șase berlinezi din zece au votat la un referendum pentru exproprierea marilor proprietari, iar acum partidele care vor conduce orașul au pus-o pe hârtie.

Ce este adevărat în toată povestea

Este adevărat că la Berlin sunt prea puține locuințe pentru câți oameni vor să trăiască acolo. Lipsesc în jur de 100.000 de apartamente.

Este adevărat și că marile firme de închiriere nu sunt iubite de nimeni. Repară greu, răspund greu la telefon și cresc chiria când pot. Omul simplu vede o companie de pe bursă care îi ia bani în fiecare lună și se întreabă de ce trebuie să fie așa.

Dar planul de la Berlin nu face nici măcar un apartament în plus.

Blocurile rămân aceleași, cu aceiași oameni în ele. Se schimbă doar numele de pe actul de proprietate.

Familia care azi caută casă și nu o găsește o va căuta și după ce orașul devine proprietar, pentru că numărul locuințelor rămâne exact același.

Ba chiar o va căuta mai greu. Iar aici este miezul problemei.

De ce se opresc construcțiile

Gândiți-vă ce se petrece în mintea celui care are bani de pus în construcții.

Până acum, în socotelile lui intrau prețul terenului, prețul materialelor, dobânda la bancă și chiria pe care o va încasa. De acum intră și o întrebare nouă:

Dacă ridic un bloc, iar peste zece ani vine alt guvern și mi-l ia pe o treime din cât valorează?

Când răspunsul nu mai este un „nu” sigur, banii pleacă în alt oraș sau în altă țară.

Cea mai mare firmă vizată a anunțat deja că nu mai pornește proiecte noi la Berlin și că doar termină cele aproape 1.000 de apartamente aflate în lucru. Legea nici nu a fost scrisă, iar construcția s-a oprit deja.

Coaliția încearcă să liniștească lumea promițând că blocurile terminate după 1 ianuarie 2021 nu vor fi atinse.

Investitorul citește altfel această promisiune. Dacă azi data-limită este 2021, nimic nu îi oprește pe politicieni ca mâine să o mute în 2026 sau în 2030.

O regulă care se schimbă după cum bate vântul în campania electorală nu mai este o regulă.

Factura pentru Berlin

Mai este și problema banilor.

Bugetul Berlinului este de vreo 46 de miliarde de euro pe an, iar orașul se împrumută deja cu aproape 4 miliarde în fiecare an ca să-și acopere cheltuielile.

Cele 16 miliarde de euro în despăgubiri înseamnă cam o treime dintr-un buget întreg.

Se vorbește că ar putea fi plătite în obligațiuni pe o sută de ani — adică în hârtii pe care le vor achita strănepoții celor care votează azi.

Iar după ce plătește, orașul ajunge stăpân pe 160.000 de apartamente vechi, care au nevoie de acoperișuri, țevi, lifturi și izolații.

Aceeași coaliție vrea ca firmele de locuințe ale statului să poată crește chiriile doar foarte puțin. Când chiria este ținută jos prin lege, iar reparațiile se scumpesc an de an, banii pentru întreținere trebuie luați de undeva.

De cele mai multe ori, nu mai sunt luați de nicăieri. Iar blocul începe să se strice încet.

Lecția înghețării chiriilor

Berlinezii au mai trecut o dată pe drumul acesta.

În 2020, orașul a înghețat chiriile prin lege. Numărul apartamentelor scoase la închiriat a scăzut puternic, pentru că mulți proprietari au preferat să vândă sau să aștepte.

Un an mai târziu, Curtea Constituțională a anulat legea, iar mulți chiriași s-au trezit că trebuie să plătească înapoi diferența.

Răul a fost dublu, iar lecția nu a fost învățată.

Un avertisment scris acum mai bine de o sută de ani

Povestea aceasta a fost scrisă dinainte, cu mai bine de o sută de ani în urmă.

În 1893, un liberal german a publicat un mic roman despre ce s-ar întâmpla dacă socialiștii ar ajunge la putere în Germania și și-ar aplica programul până la capăt.

Povestitorul este un legător de cărți care se bucură, la început, de noua ordine. Statul ia casele de la proprietari și le împarte prin tragere la sorți.

Fiecare primește câte o cameră de persoană, iar familia povestitorului se trezește într-o mansardă dintr-o clădire din curtea din spate, în timp ce casele cele mai frumoase ajung la instituțiile statului.

Economiile oamenilor de la casa de economii se evaporă, pentru că așa cere egalitatea. Chiriile dispar, dar odată cu ele dispar și reparațiile.

Nimeni nu mai construiește nimic nou, nici măcar în Berlin, pentru că nimeni nu mai are de ce să construiască. Producția scade la o treime, statul intră în datorii uriașe, iar oamenii nu mai au voie să plece din țară.

În roman, un deputat din opoziție le spune guvernanților o frază care se potrivește și azi: trăiesc din capitalul de cultură și de bogăție lăsat de cei dinaintea lor.

Când omului i se ia motivul pentru care muncește și pune bani deoparte, capitalul nu se mai adună, iar ce s-a strâns înainte se toacă până nu mai rămâne nimic.

Pentru cei care propun asemenea planuri, bogăția pare un bazin care există de la sine și din care poți scoate oricât, doar pentru că „nu este împărțit bine”. Nu se întreabă nimeni cum a apărut bazinul și cine îl umple.

Berlinul real și efectul asupra celor care caută o locuință

Berlinul de azi nu este Berlinul din roman. Nimeni nu vorbește de tragere la sorți și de mansarde.

Dar logica este aceeași: lipsa de case nu se rezolvă construind, ci mutând casele existente dintr-o mână în alta.

Iar prețul nu îl plătește firma de pe bursă.

Îl plătește tânărul care vine peste cinci ani să caute o locuință și nu găsește, pentru că între timp nu s-a mai construit.

Lecția Germaniei de după război

Ironia este că tot Germania a arătat lumii, după război, cum se iese dintr-o asemenea criză.

În 1948, țara era un morman de ruine, cu prețuri fixate de stat și rafturi goale. Planificatorii socoteau atunci că fiecare german va primi o farfurie nouă o dată la cinci ani și o pereche de pantofi o dată la doisprezece ani.

Ministrul economiei de atunci a scos peste noapte prețurile de sub controlul statului. A doua zi, magazinele s-au umplut.

În deceniul care a urmat, s-au construit peste patru milioane de locuințe.

Același om spunea că este mult mai folositor să crești bogăția decât să te cerți pe cum o împarți și că invidia este o boală de care germanii suferă în mod deosebit.

Tot el scria că statul care vrea să facă investiții cu bani luați prin inflație sau prin taxe îl deposedează pe cetățean fără nicio despăgubire.

Nici el nu a fost un apărător până la capăt al pieței libere. Credea că statul trebuie să fie un arbitru puternic, care ține ordinea în economie, și a acceptat un stat social pe care l-a crezut ținut în frâu.

Statul acela nu a stat în frâu. A crescut din an în an, cu taxe tot mai mari, cu inflație și cu reguli tot mai multe, până a ajuns la Germania de azi, care pare să fi uitat lecția pe care chiar ea a dat-o lumii.

România: aceleași idei, alte forme

Acum, la noi.

România nu este Germania. Peste nouă români din zece stau în casă proprie, așa că nu avem armate de chiriași și nici firme care să dețină zeci de mii de apartamente.

Din acest motiv, varianta berlineză nu va veni la noi în aceeași formă.

Dar ideea din spatele ei — aceea că proprietatea ta este a ta doar cât timp statul nu are nevoie de ea — umblă deja pe la noi în alte haine.

Impozitul pe casă calculat după valoarea de piață

Prima haină este impozitul pe casă calculat după valoarea de piață. Programul de guvernare prevede trecerea treptată la acest sistem.

Sună tehnic și chiar cinstit, până când faci socoteala.

Specialiștii în fiscalitate au calculat că, pentru o casă de 150 de metri pătrați din București, impozitul ar putea urca de la circa 1.000 de lei pe an la peste 27.000 de lei.

Un pensionar care stă de o viață în casa părinților, într-un cartier care s-a scumpit între timp, nu are de unde să plătească o asemenea sumă din pensie. Va fi nevoit să vândă.

La Berlin, statul vrea să ia casele de la firme. La noi, riscul este ca statul să-ți ia casa bucată cu bucată, an de an, prin impozit.

Când plătești în fiecare an o sumă mare pentru o casă care este deja a ta, nu mai ești cu adevărat proprietar. Plătești chirie statului pentru propria casă.

„Interesele naționale” și domeniile strategice

A doua haină este un proiect de lege aflat acum în Parlament, despre așa-zisa protejare a intereselor naționale în domenii strategice.

Dacă va trece, statul ar putea prelua bunuri importante de la firmele care au datorii la fisc și s-ar putea băga în fața cumpărătorilor privați atunci când se vinde o firmă dintr-un domeniu socotit strategic.

Lista domeniilor strategice o face tot statul și o poate lungi oricând.

Lecția naționalizărilor comuniste

A treia haină o cunoaștem din propria noastră istorie.

În 1950, comuniștii au naționalizat prin decret zeci de mii de case. După 1989, oamenii au așteptat ani și decenii ca să-și primească proprietățile înapoi, iar mulți au primit în locul caselor titluri și acțiuni pe care le-au vândut pe o parte din valoare.

Despăgubirea plătită în hârtii, pe parcursul unor generații, nu este o noutate pentru români. Berlinul vrea să o reinventeze cu obligațiuni pe o sută de ani.

Ce înseamnă statul ca proprietar

Avem chiar acum, în București, o imagine a ce înseamnă statul ca proprietar de apartamente.

Primăria are peste 4.000 de locuințe pe care le dă cu chirie. Primarul a recunoscut în acest an că chiriile nu au mai fost actualizate de aproape două decenii și că media a ajuns la 85 de bani pe metru pătrat — adică vreo sută de lei pe lună pentru o garsonieră în centrul Capitalei.

A mai spus că locuințele s-au dat „din pix”, fără niciun criteriu, și că nici primăria nu știe exact cine stă în ele.

Asta este loteria locuințelor din romanul german, în varianta românească.

Câțiva norocoși cu relații stau aproape gratis, iar costurile rămân la toți ceilalți.

Pe lângă toate acestea, au început să apară și la noi voci care spun că plafonarea chiriilor nu ar mai trebui să fie un subiect tabu.

Tinerii nu își mai permit locuințe în orașele în care muncesc, iar soluția rapidă, care sună bine la televizor, este aceeași ca la Berlin: legea fixează prețul, statul preia, iar problema pare că dispare.

Problema nu dispare. Doar se mută de la cei care au deja casă la cei care încă o caută.

Ce ar funcționa

Ar funcționa exact ce a funcționat în Germania după război și ce refuză acum Berlinul: mai multe case, construite mai repede.

Asta înseamnă:

Niciun om nu pune cărămidă peste cărămidă dacă știe că altul poate veni oricând să-i ia casa pe o treime din preț.

În loc de încheiere: via lui Nabot

Porunca a zecea spune: „Să nu poftești casa aproapelui tău.”

Scriptura are și o poveste despre ce se întâmplă când pofta aceasta ajunge la putere.

Un rege din Israel și-a dorit via vecinului său, un om pe nume Nabot, pentru că era lângă palat. I-a oferit bani sau o vie mai bună în schimb.

Nabot a refuzat, pentru că pământul acela era moștenirea părinților lui.

Regina a aranjat atunci un proces cu martori mincinoși. Nabot a fost osândit și omorât, iar regele a pus mâna pe vie.

La Berlin nu moare nimeni, iar despăgubiri se vor plăti. Dar și via lui Nabot a fost luată cu un proces în toată regula, cu martori, cu judecători și cu sentință.

Totul a părut legal.

Prorocul Ilie a venit totuși la rege și i-a numit fapta pe nume:

Ai ucis și ai pus stăpânire pe ce nu era al tău.